房租为谁而降
「核心提示」
前期在非理性扩张中野蛮生长的自如，又一次经历信任危机，强硬要求业主降价，不降价就解约，而这其中的"因"也是自己多年前加价抢房源时种下的。
2018年9月，仇鑫作为甲方与自如签订了5年房屋托管合同，起步价每月4900元，此后逐年递增3%，每年有一个月空置期，外加一个月装置期。也就是说，仇鑫收5年的租，实际托管给自如的时长为5年6个月。
合同履行还不到两年，自如提出每月降租1000元的要求，如果仇鑫不同意就解约，那么自如将赔偿仇鑫两个月房租，但仇鑫需赔偿自如装置费。
另一位房东吴德也有相似遭遇，他告诉豹变，如果解约就要赔偿自如2万元装置费，而自如因违约赔偿吴德的金额只是1.1万元左右。
自如的行为引发业主反弹，北京业主们自发组建了维权群。豹变获悉，广州、深圳等地的自如业主，也接到了要求降租或免租的电话。
疫情给长租公寓行业带来更多变数，空置率上升背后是二房东们紧张的现金流。春节之后，蛋壳等要求业主降价，却不给租客优惠的行为，被指两头吃。
这次风波中，身为长租公寓行业龙头老大的自如又犯了众怒。
自如提出降租，北京业主吴德表示可以理解，“毕竟现在市场不好”。
贝壳研究院发布的《全国租赁市场半年报》称，受疫情影响，买卖双方对于租金价格的期望都持续走低，导致挂牌价格降低，最终租赁成交价格也相比去年明显降低。
2020年上半年整体挂牌均价偏低，除2月份总量过低出现异常波动之外，其余月份平均挂牌价44.1元/m²/月，明显低于去年上半年48.1元/m²/月的水平。
要么降租，要么解约。如果解约，吴德得赔自如2万装置费，显然比自如赔给自己的更高，倒贴9000块钱。
装置费具体多少钱，仇鑫还不知道，“不过应该少不了，毕竟是按未履约天数去算的，且不提供发票，自如说多少就是多少。”
2018年吴德跟自如签了5年合同，租金为5000元左右，第二年涨了3%。2020年6月底，自如管家给吴德打电话，说要降租10%-15%。
吴德认为现在降点租金是可以的，但不能剩下的合同全部按降价执行，所以他想要跟自如签个补充协议，先降一年，一年后按原合同执行，或者根据市场情况双方再行协商。管家直接回复“不大可能”，于是吴德加入了业主维权群。
仇鑫告诉豹变，其实维权群里很多业主都同意短期降价，市场恢复以后再按合约走。但是自如方面就是要求业主签署永久降价协议，这令仇鑫对自如嗤之以鼻，认为自如“拿疫情卖惨”。
租户那边，自如更是打了一手好算盘，先涨再降。
疫情初期，自如有一波涨价操作。
柯文住在北京潘家园附近的一处小区。1月底续租前，管家告诉他，需要在原来的基础上涨300元，当时他每个月的房租是2590元，涨幅超过11%，而自如跟房东的约定是每年上涨5%。临近到期管家又找到他，说公司同意只涨100元，他便决定续租。
主卧室友觉得涨幅过高，便搬走了。当时主卧月租2790元，自如重新挂出来时价格跳涨20%到了3330元。
该小区的自如管家李文瑞告诉豹变，“疫情刚开始的时候，公司想通过涨价来扩大利润，因为估计疫情期间租房的人可能会变少”。
但是，涨价的策略很快发生改变，李文瑞发现，“我负责的小区，因为涨价好多人不续租，导致空置率一下子就上来了，到现在差不多有一半是空置的”。
自如不得不开始降价，推出“亿元补贴”活动。自如的亿元补贴包括免两月房租，或者房租打9折、8.5折，来吸引租客。
潘家园的主卧空置一个多月后，价格降到2990元，空置两个月后，签约即免两个月房租，平均算下来每月不到2500元，实际降幅10.4%，比柯文租的次卧还便宜。
一边是自如要求业主降租，幅度普遍在15%以上，业主仇鑫的降幅达到20%。另一边，对租户的策略是先涨后降，实际降幅远小于业主降幅，双降并不对等，自如这一波操作里暗藏很多小心机。
2015年左右，“中介系”长租公寓品牌野蛮生长，高价抢房囤房、利用租户信誉搞租金贷加杠杆扩张规模，2018年起，诸多长租公寓品牌因资金链问题纷纷“爆雷”，行业迎来洗牌。
对于业主而言，自如“方便、省心”且“大品牌有保障”，这是仇鑫、吴德等业主选择将房子委托给自如的原因。
“不降租就解约”事件发生后，吴德现在细看（合同），感觉都是强制的“霸王条款”，“他们说什么就是什么，另外，当初签合同有异议还不能改”。
业主们最在意的“霸王条款”，就是“3.3 标的资产装修配置设施的处置”，正是这一条让正常履约的业主还要倒贴提前解约的自如。
“因为大家都会算账，有的业主可能觉得那还要赔钱，算了我还是降价吧。如果真的解约，房源没了对自如也没什么好处，业主自己以低于自如的价格出租房子，对自如又会造成一波客源冲击”，仇鑫说。
从法律角度看，上海大邦律师事务所律师游云庭对媒体表示，根据自如与业主签订的合同，一方面自如无权单方面解约，另一方面在业主没有违约的情况下，业主有权拒绝支付装置费用，因为提出解约的是自如。
眼下，被要求降租的北京业主与自如正陷入僵局之中。“要么不了了之，要么自如继续耍流氓，房东起诉，感觉就这两种结局了。”仇鑫还说，等合同到期后，“我空着那房子，也不会给自如了。”
吴德还是想合理协商，至于以后是否继续将房子委托给自如，“需要看看吧，有利有弊。”
自如狂飙突进的这几年，不断遭遇信任危机。“甲醛门”、强制冻结租客门锁、隔断房问题等造成自如与租户之间关系紧张，而这波强硬的降房租操作又激化了自如与业主之间的矛盾。
自如触犯众怒引诸多业主在微博发帖吐槽，自如客服官微随即寻声前往留言，先说抱歉，再请私聊。
自如方面还解释称，目前公司向每一位业主按时打款，确实存在因个别合约与业主协商沟通，原因是受疫情等因素影响出现了“收出倒挂”的趋势，降租是为了回归市场价。
吴德告诉豹变，自如提出降租的原因系疫情致租户减少，公司资金困难。此外，管家对仇鑫说，“公司不看好未来1-2年的租赁市场”。
仇鑫并不认可这种说辞，毕竟自如2020年3月刚获得了软银10亿美元投资。
虽有各路资本加持下，但自如运营9年来，至今没有盈利的消息。
为了快速抢占市场份额，一开始行业里采取“高收低租”的打法，激进者通过租金贷搞个资金池加码扩张。2016年-2018年，市场上频频出现长租公寓加价抢房的现象，也引发了长租公寓助推租金的讨论。
高价收进来的房子，如何以符合租户心理预期的价格租出去，并保证二房东们不亏呢，一方面采取N+1的策略打隔断，扩大出租的房间数，另一方面定期涨租。
2017年大兴火灾之后北京大规模清理隔断房，让N+1的策略基本熄火，二房东们压力来袭。2020年疫情笼罩，手上租来的房子租不出去，自如面临空置率上升的压力，更是直接刺激了二房东们敏感的现金流。
实际上，自如跟业主签的托管时间一般是3到5年，按照托管时间倒推，这一波出租的自如房很多正是当年高价抢房潮中囤的。如今，自食恶果，自如只能要求房东降价。
韩硕曾先后供职于优客逸家、我爱我家相寓、龙湖冠寓，分属创业系、中介系、房地产系长租公寓品牌，他对豹变指出长租公寓是微利行业，“有规模没效益”，且大部分（公司）是没有盈利的。
前期激进加价带来的收房成本，加杠杆扩张背后的资金成本，以及分散式的装修投入，都在侵蚀利润。
“长租公寓第一股”青客公寓财报显示，2017到2019财年，青客净亏损2.45亿元人民币、4.99亿元人民币、4.98亿元人民币，截至2019年9月30日，累计亏损额达到22亿元人民币。另一家美股上市的长租公寓蛋壳，自2017年至2020年第一季度，累计亏损已超60亿元人民币。
2020年，我爱我家原副总裁胡景晖接受媒体采访时直言，自如到目前为止还是不盈利的。
对于自如来说，让房东端降房租是回血计划的核心。
以自如房源比较密集的北京像素小区为例，据多家媒体报道，该小区多名业主被要求降租至少20%，最高可达44%。对于租户端，控制降幅，在自如App上，北京像素小区降价的房源中，降价幅度为10%到16%。
此外，即使免租做活动，自如也希望能够尽快地回笼资金。根据柯文的签约，他免掉的两个月房租，并不是平均分摊到每个月，而是通过前10个月房租9折，后2个月房租5折的方式来实现。
这样的租金交付安排，可以降低优惠活动给自如带来的现金流压力，前10个月让租客尽量多交房租，自然能多回笼资金，优惠的大头都往后面安排。
过去狂飙突进时，自如主要通过股权融资“输血”。
2018年仲量联行的报告测算，一些位于上海、北京、广州的长租公寓回报率在3.5%-4.5%之间。这样的回报率显然无法覆盖其融资成本。
业内人士称，“长租公寓的财务状况如同走钢丝，绷得很紧，资金流都拿来扩张了，所以一旦租客骤降或资产证券化受阻，就容易崩盘。”
头部的对手青客、蛋壳最终“流血”上市。市场上也频繁出现自如快要上市的新闻，大概只有IPO才能缓解一下资金压力。
上市之后，青客和蛋壳在二级市场上面临投资人“用脚投票”，自如的前路看着也并不光明。
青客和蛋壳IPO时估值分别达到8亿美元、25亿美元，但上市之后股价一路震荡下行。截至7月22日，青客市值4.56亿美元，股价跌去了44%；蛋壳市值16.5亿美元，股价跌幅达到33%。
虽然房源规模突破100万间，自如是行业内当之无愧的龙头，但是解决不了盈利难题和信任危机，也可能让自如面临上市即巅峰的尴尬。
在产品和和服务标准化上面，韩硕称自如是分散式公寓的标杆，“至于做对什么，就是做的比较早，比较坚定吧，因为业务有闭环，走规模问题不大。要说问题的话，就是他们发展中的问题，怎么处理发展节奏，步子迈大了就会有问题。”
韩硕认为盈利能力是长租公寓行业发展的痛点，规模大不等于盈利能力强，疫情后的长租公寓估计都不太会追求规模了，而是要追求盈利活下来，“啥时候能独立盈利了，就是这个行业真正成为行业的一天。”
本来为租房便利化而生的长租公寓，前期在非理性扩张中野蛮生长，最终自食恶果，也加剧了业主、中介、租户之间的矛盾。
频频爆雷加速行业洗牌，对于留在战场上的玩家，想要真正的活下去，就不能唯资本导向，只盯着眼前的利益，否则这一轮轮的信任危机还会重来；必须谨记风险，“犯规”者注定要付出代价。而自如们要做大做好，只能在经历一轮风险出清和情绪修复后，以产品力为支撑，慢慢筑起护城河。
自如当明白，自己的锅不能让别人背。
（应受访者要求，文中吴德、柯文、李文瑞为化名）